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quarta-feira, 18 de julho de 2012

DÚVIDAS SOBRE A LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Dúvidas sobre locação: o que fazer?
O Juizado Especial Cível (ou Juizado de Pequenas Causas) é bastante procurado por pessoas com problemas de locação: são inquilinos a quem o locador pede o imóvel ou exige um aluguel maior do que o convencionado ou, ainda, locadores que pretendem retirar um locatário, pelos mais diversos motivos.
O que fazer?
Quando é possível o auxílio do Juizado Especial?
Existem situações que soam esdrúxulas, mas são, todas, reais.

1. Aluguei uma casa no mesmo terreno em que moro. A inquilina faz muito barulho, o que me incomoda. Já pedi, por diversas vezes, que não se excedesse, inutilmente. Pedi a casa. Ela, entretanto, se recusa a...
sair. O que faço?
O excesso de barulho (som alto, gritos, crianças chorando, latidos de cães, etc.) não são motivo para a quebra do contrato de locação. 
A locação residencial é regida pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Nela, as possibilidades de rescisão contratual estão expressas. Qualquer cláusula que limite o direito de uso e gozo do inquilino será nula se ultrapassar a razoabilidade.
O excesso de ruído ser fundamento para uma reclamação à Prefeitura (Programa Psiu) ou uma ação cível, para o cumprimento da obrigação de não fazer, inclusive com a cominação de multa pelo descumprimento. O problema está em se provar que o barulho (que neste caso pertence ao direito de vizinhança e não ao do inquilinato) não é casual (como quando reformamos uma casa, dentro dos horários razoáveis, comemoramos um aniversário ou a vitória do time de futebol). 

2. Tenho seis casinhas em um terreno, que alugo para renda. Ocorre que uma das inquilinas levou o amante dela para morar na casa, o que tem causado constrangimentos aos outros moradores, isto porque não é o primeiro homem com quem ela mora.
Quando se aluga um imóvel, o inquilino tem o direito de uso e gozo do imóvel. Apenas por argumentar, perguntei ao locador: "Caso o sogro da inquilina morresse, ela poderia levar a sogra para morar com ela?" A resposta foi positiva. "E se ela engravidasse?" Ele "acolheria" a criança. "Se ela casasse?" Seria diferente. O fato é que a inquilina é considerada imoral, porque morou com um rapaz. Não deu certo e, agora, levou outra pessoa para viver consigo, cometendo o "ultraje" de dar a este novo convivente a chave da casa em que mora.

Tentei fazê-lo enxergar que a postura adotada é preconceituosa, pois ainda que ela levasse uma eventual "namorada" ele não poderia opor a opção sexual dela como quebra de contrato.
As hipóteses de quebra de contrato estão previstas na Lei do Inquilinato e não abarcam tal hipótese.

3. Sobre a entrega das chaves e a garantia em dinheiro (caução em dinheiro). Termos.
Ontem atendi um rapaz que renovara o contrato de locação do imóvel onde residia pelo período de doze meses. Deixara um depósito no valor de três meses (comprovados por recibo). Convencionaram verbalmente que, a qualquer momento, poderia ele entregar o imóvel, sem o pagamento de multa e sem a exigência de aviso prévio. A casa apresentava infiltrações que acabaram por destruir um guarda-roupas de sua propriedade. Passados seis meses, entregou as chaves do imóvel, porque a proprietária pretextou o reparo necessário. Hoje, ele procurou a assistência do Juizado porque a proprietária não lhe permite entrar na casa e afirma que não  devolverá o valor depositado.Como o contrato não estipulara multa pelo rompimento, entendeu ele que a multa não existia. Este caso é especial porque aborda várias questões:
3.1. Multa pelo rompimento do contrato. Ausência de cláusulas no contrato de locação. Ausência de testemunhas.
O contrato assinado não prevê a dispensa da multa, no caso de rescisão, conforme alegado. Se o contrato não prevê diferente da lei - em sendo a cláusula não abusiva - e não há testemunhas do fato, não há como provar o convencionado.
Tanto o rapaz como muitos dos que nos procuram alegam que assinaram "na inocência", "sem maldade", "porque agiam de boa-fé". Não existe isso. Se mesmo entre pessoas mais íntimas corre-se o risco de "ser passado para trás", o que se poderá dizer do convencionado verbalmente com estranhos, a quem não mais veremos?
Portanto, vale o contratado por escrito ou, na sua ausência, o que dispuser a lei.
Se o contrato não prevê multa, vale a letra da lei. Como a lei não aponta valores, mas "multa pactuada" ou a "judicialmente estipulada", deve-se seguir o que convenciona o mercado, que é de três meses de locação, proporcionalmente ao que faltar para o cumprimento do contrato.
Assim, como o contrato apreciado não dispõe sobre a multa (não há convenção) deve ser paga a multa proporcional ao período que falta para terminar o contrato (o termo final).

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3.2. Depósito de três meses para garantia locatícia
Quando renovou o contrato, depositou o equivalente a três meses de locação, "para serem descontados nos três últimos aluguéis". Isso é incoerente, apesar de prática indiscriminada entre os locadores de moradias de baixo custo. A lei prevê o prazo de trinta dias para que se avise: se o locatário, que vai sair; se o locador, que vai retomar o imóvel (neste caso, somente a partir de trinta dias para o término do contrato escrito). 
Como seria possível compensar três meses em um? 
O depósito, segundo a Lei nº 8.245 (§ 2º do Art. 38) determina que o depósito em dinheiro (ou caução em dinheiro), que não poderá ser maior do que três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupançarevertendo em benefício do inquilino todas as vantagens dela decorrentes (juros e correção monetária). Entretanto, também é prática corrente - como o é neste caso - utilizar-se o locador o valor entregue, a pretexto de descontá-lo nos três últimos meses ou servir-se dele para eventuais reparos no imóvel (existem contratos assim escritos, a despeito de sua visível ilegalidade).
Entregues as chaves, tem o inquilino o direito a reaver o valor depositado, acrescido dos juros e correção monetária.
3.3 Sobre a entrega das chaves
No caso, não há termo (um marco) que determine o encerramento do contrato de locação.
Há testemunhas? 
Minha noiva. Noiva não é testemunha. Nem pai, mãe, filho, amigo íntimo, compadre ou quem lhe frequentar a casa regularmente.
Não há um recibo da entrega das chaves. Portanto, a locadora pode exigir o pagamento do aluguel em curso (o que poderia, de toda forma, vez que a lei exige o aviso antecipado de, no mínimo, trinta dias) e de todos aqueles que se vencerem, até que se prove que o contrato foi encerrado.
Na oportunidade, tudo poderia ter sido resolvido com facilidade. Expliquei e deixo aqui um modelo para a entrega das chaves, dinheiro ou qualquer outra coisa.
E se quem recebe o valor ou bem se recusa a assinar o recibo?
Muito simples: esteja, no momento da entrega, acompanhado de duas testemunhas. Insisto: testemunha não pode ser a mãe, o filho, a namorada, o amigo. Leve dois colegas de trabalho, dois vizinhos com os quais não tenha grande afinidade. É um favor que poderá ser retribuído no futuro. Quando entregar o bem, garanta que quem recebe confere o recebido. Pergunte, demonstre, conte as cédulas: "Veja: estou entregando trezentos reais"; "Estas são as chaves do imóvel. Confere?"; "Este é o carro que está descrito no recibo, ok?".
Garanta que as testemunhas tenham o que testemunhar. Somente assim elas poderão ser úteis.
Se aquele que recebe se recusar a assinar, no lugar dele assinarão as duas testemunhas, identificadas por seus nomes, RG e CPF. Escreva no recibo, à mão: "o locador se recusou a assinar"; "o comprador se recusou a assinar" ou "Fulano se recusou a assinar".



RECIBO PARA ENTREGA DE VALOR - LOCAÇÃO

R E C I B O

Recebi de (nome de quem entrega o valor), RG nº .............., CPF nº .............................., o valor de R$345,60 (trezentos e quarenta e cinco reais e sessenta centavos),  relativo ao aluguel do mês de fevereiro de 2012, do imóvel situado na Rua da Alegria, 309.
São Paulo, 5 de março de 2012.

­­­­­­­­­­­­________________________________________
(nome de quem  recebe o valor)
RG nº
CPF nº

RECIBO PARA ENTREGA DAS CHAVES - LOCAÇÃO

R E C I B O

Recebi de (nome de quem entrega o valor), RG nº .............., CPF nº .............................., as chaves do imóvel situado na Rua da Alegria, 309.
São Paulo, 5 de março de 2012.

­­­­­­­­­­­­________________________________________
(nome de quem  recebe o valor)
RG nº
CPF nº

RECIBO PARA ENTREGA DE COISA

R E C I B O

Recebi de (nome de quem entrega o valor), RG nº .............., CPF nº .............................., o automóvel marca Chevrolet , modeloCorsa, placa ABC1234, ano 2009.
São Paulo, 5 de março de 2012.

­­­­­­­­­­­­________________________________________
(nome de quem  recebe o valor)
RG nº
CPF nº

3.4. Quais as consequências da "inocência", neste caso?
"Inocência" pode ser traduzida por inabilidade. Não é sinônimo de "eu sou bonzinho" e "o outro é ruim". Porque não agiu com cautela, deve o inquilino o aluguel do imóvel até o termo comprovado da entrega das chaves, mais um mês de aluguel relativo ao aviso. Deve, ainda, a multa correspondente ao período faltante. Tudo isso pode ser descontado daquilo que ele tem a haver relativamente ao depósito para garantia, mais juros e correção monetária.
Todavia, esta situação aflitiva poderia ter sido evitada se, antes, tivesse ele procurado se informar adequadamente.

4. A verdade que importa é aquela que se consegue provar nos autos e não a que realmente aconteceu. 
Depois de conhecer o caso, peço ao cliente que se sente ao meu lado, amplio a imagem do computador, deixo-o à vontade. Em seguida, que narre o ocorrido, na ordem em que os fatos aconteceram, não se preocupando com como vai contar o acontecido. Enquanto fala, faço perguntas e traduzo a narração para um vocabulário mais enxuto e técnico, limitando-me, apenas, às questões pertinentes. 
Certa feita, nos procurara uma mulher com determinada questão a ser apreciada em Juízo. Não me recordo o que pleiteava. O marcante do caso foi que, à determinada altura, ela exclamava: "Estou passada!"
Isso porque tanto ela não possuía qualquer prova do alegado como não se poderia valer do benefício da hipossuficiência, como ocorre no caso das relações de consumo, protegidas pelo Código de Defesa do Consumidor, vez que tanto a Autora como a Ré eram pessoas físicas.
A partir de então, valho-me de um exemplo que lhe dei, para que seja mais facilmente compreendida a justiça quando não existem provas a justificar o pedido feito em Juízo.
Suponhamos que você não se dê bem com sua vizinha. Ela, a certa altura, precisa de dinheiro e ajuíza uma ação, pleiteando R$ 8.000,00, que você supostamente lhe deve. Ou porque ela tem facilidade para mentir ou porque é parecida com a filha ou a mãe do juiz, seja por qual motivo for, ela ganha a ação, sem ter em mãos qualquer prova do alegado - porque era, na verdade, uma mentira. Seria justo?
Pois bem: o juiz não pode julgar a favor ou contra alguém simplesmente "porque vai com a cara" de Fulano; porque simpatiza; porque Sicrana é melhor atriz. Deve ele se embasar nas provas dos autos, ainda que circunstanciais (como as testemunhas idôneas). Isso não o impede - antes esse é um seu dever - de procurar os meios de conhecer a verdade. Mas se a verdade não é trazida a ele - assim também buscada por ele - e juntada aos autos, por melhor que seja essa verdade, não garantirá o direito daquele que pleiteia um direito.
No Juizado Especial Cível (Juizado de Pequenas Causas) não há perícia. Não existe a fase de conhecimento como nos moldes do procedimento ordinário ou dos ritos da Justiça Comum.
Portanto, o juiz está limitado às provas trazidas aos autos até a data da audiência de instrução e julgamento.
E isso é justiça.

5. O que fazer quando o locador se recusa a receber o aluguel?
É possível depositar o valor da locação extrajudicialmente, conforme dispõe o artigo 890 do Código de Processo Civil.
O depósito deve ser feito em estabelecimento bancário no lugar do pagamento, em conta com correção monetária. O credor será citado pelo banco, para que no prazo de dez dias manifeste, por escrito, a sua recusa.
Se não houver recusa, o depósito valerá como quitação do valor devido.
Para que se faça o depósito, deve-se ter em mãos o nome, CPF e endereço de quem deva receber o dinheiro (o locatário). O pagamento deve ser devidamente identificado (p/ex.: aluguel relativo ao mês de janeiro de  2012, com vencimento em 05/02/2012, relativo ao imóvel situado na Rua da Alegria, 312, bairro do Paraíso.
Se em atraso, deve incluir a multa e encargos convencionados, que devem ser também identificados.
Em caso de recusa escrita, o locatário terá a opção, então, de ajuizar uma ação de consignação em pagamento. Para tanto, é necessário que contrate um advogado particular ou se utilize dos serviços disponibilizados pela Defensoria Pública (não é possível ajuizar a ação de consignação no Juizado). 


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Mais questões que serão abordadas neste mesmo espaço (Que elenquei até agora. Sugere mais alguma?):
- Posso limitar a quantidade de pessoas que devem morar no imóvel?
- Visitas de pessoas estranhas
- Moro há vinte anos no imóvel e a proprietária pediu a casa, com o prazo de trinta dias para desocupá-lo. É um absurdo, vez que eu deveria ter um prazo maior do que aquele que alugou por dois ou três anos.
- Não tenho contrato assinado
- Quais as opções que tenho para tirar uma inquilina com quem briguei?
- A casa foi vendida e o novo proprietário pediu a casa
- Deixei de reajustar o contrato de locação por três anos, porque o inquilino passava por dificuldades. Posso, agora que ele se reergueu, corrigir todo o período?
- Qual a diferença entre locar o imóvel por doze ou trinta meses?
- O contrato de locação (por escrito) está vigente. Posso tomar o imóvel?
- O contrato de locação (por escrito) está vigente. Posso entregar o imóvel?
- Pago o aluguel e não o condomínio. O proprietário pode tomar o imóvel?
- Aluguei uma casa há muitos anos, entre várias construídas em um terreno. Descobri que o locador não é proprietário e que ele entrou, agora, com uma ação de usucapião da área. Eu posso impedir que ele tenha êxito na ação e pedir o reconhecimento da usucapião da casa onde moro?
- Quais as garantias possíveis em um contrato de locação?
- Depósito de três meses para ser descontado das três últimos pagamentos. Incoerência. A lei impõe o prazo de 30 dias (que pode - repito: pode - ser ampliado).
- Sobre a multa contratual.
- Não é justo! Estou passada! Sobre provas.
- Como se calcula a multa proporcional pelo rompimento do contrato

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e os mais, na coluna ao lado. Esteja à vontade para perguntar, comentar ou criticar.
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Thanks for the comment. Feel free to comment, ask questions or criticize. A great day and a great week! 

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches
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ITANHAÉM, MEU PARAÍSO

ITANHAÉM, MEU PARAÍSO
A vida vale a pena ser vivida.

Quem sou eu

Minha foto

Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

Pergunte, comente, critique, ok? A casa é sua e seu comentário será sempre bem-vindo.

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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Arquivo do blog

COMO NASCEU ESTE BLOG?

Cursei, de 2004 a 2008, a graduação em Direito na Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo (FDSBC).

Registrava tudo o que os professores diziam – absolutamente tudo, incluindo piadas, indicações de livros e comentários (bons ou maus). Por essa razão, eram as anotações bastante procuradas.

Entretanto (e sempre existe um entretanto), escrevia no verso de folhas de rascunho, soltas e numeradas no canto superior direito, sem pautas, com abreviações terríveis e garranchos horrorosos que não consigo entender até hoje como pudessem ser decifradas senão por mim.

Para me organizar, digitava os apontamentos no dia seguinte, em um português sofrível – deveria inscrever sic, sic, sic, a cada meia página, porque os erros falados eram reproduzidos, quando não observados na oportunidade em que passava a limpo as matérias -, em virtude da falta de tempo, dado que cumulei o curso com o trabalho e, nos últimos anos, também estagiei.

Em julho de 2007 iniciei minhas postagens, a princípio no blog tudodireito. A transcrição de todas as matérias, postadas em um mesmo espaço, dificultava, sobremaneira, o acompanhamento das aulas.

Assim, criei, ao sabor do vento, mais e mais blogs: Anotações – Direito Administrativo, Pesquisas – Direito Administrativo; Anotações – Direito Constitucional I e II, Pesquisas – Direito Constitucional, Gramática e Questões Vernáculas e por aí vai, segundo as matérias da grade curricular (podem ser acompanhados no meu perfil completo).

Em novembro de 2007 iniciei a postagem de poemas, crônicas e artigos jurídicos no Recanto das Letras. Seguiram-se artigos jurídicos publicados no Jurisway, no Jus Navigandi e mais poesias, na Sociedade dos Poetas Advogados.

Tomei gosto pela coisa e publiquei cursos e palestras a que assistia. Todos estão publicados, também, neste espaço.

Chegaram cartas (pelo correio) e postagens, em avalanche, com perguntas e agradecimentos. Meu mundo crescia, na medida em que passava a travar amizade com alunos de outras faculdades, advogados e escritores, do Brasil, da América e de além-mar.

Graças aos apontamentos, conseguia ultrapassar com facilidade, todos os anos, as médias exigidas para não me submeter aos exames finais. Não é coisa fácil, vez que a exigência para a aprovação antecipada é a média sete.

Bem, muitos daqueles que acompanharam os blogs também se salvaram dos exames e, assim como eu, passaram de primeira no temível exame da OAB, o primeiro de 2009 (mais espinhoso do que o exame atual). Tão mal-afamada prova revelou-se fácil, pois passei – assim como muitos colegas e amigos – com nota acima da necessária (além de sete, a mesma exigida pela faculdade para que nos eximíssemos dos exames finais) tanto na primeira fase como na segunda fases.

O mérito por cada vitória, por evidente, não é meu ou dos blogs: cada um é responsável por suas conquistas e a faculdade é de primeira linha, excelente. Todavia, fico feliz por ajudar e a felicidade é maior quando percebo que amigos tão caros estão presentes, são agradecidos (Lucia Helena Aparecida Rissi (minha sempre e querida amiga, a primeira da fila), João Mariano do Prado Filho e Silas Mariano dos Santos (adoráveis amigos guardados no coração), Renata Langone Marques (companheira, parceira de crônicas), Vinicius D´Agostini Y Pablos (rapaz de ouro, educado, gentil, amigo, inteligente, generoso: um cavalheiro), Sergio Tellini (presente, hábil, prático, inteligente), José Aparecido de Almeida (prezado por toda a turma, uma figura), entre tantos amigos inesquecíveis. Muitos deles contribuíram para as postagens, inclusive com narrativas para novas crônicas, publicadas no Recanto das Letras ou aqui, em “Causos”: colegas, amigos, professores, estagiando no Poupatempo, servindo no Judiciário.

Também me impulsionaram os professores, seja quando se descobriam em alguma postagem, com comentários abonadores, seja pela curiosidade de saber como suas aulas seriam traduzidas (naturalmente os comentários jocosos não estão incluídos nas anotações de sala de aula, pois foram ou descartados ou apartados para a publicação em crônicas).

O bonde anda: esta é muito velha. A fila anda cai melhor. Estudos e cursos vão passando. Ficaram lá atrás as aulas de Contabilidade, Economia e Arquitetura. Vieram, desta feita, os cursos de pós do professor Damásio e da Gama Filho, ainda mais palestras e cursos de curta duração, que ao todo somam algumas centenas, sempre atualizados, além da participação no Fórum, do Jus Navigandi.

O material é tanto e o tempo, tão pouco. Multiplico o tempo disponível para tornar possível o que seria quase impossível. Por gosto, para ajudar novos colegas, sejam estudantes de Direito, sejam advogados ou a quem mais servir.

Esteja servido, pois: comente, critique, pergunte. Será sempre bem-vindo.

Maria da Glória Perez Delgado Sanches